요즘 뉴스나 주변에서 심심치 않게 들려오는 이야기가 있죠? 바로 '준서울권 집값 다시 2017년 느낌'이라는 말인데요. 과연 이 말이 사실인지, 그리고 지금 우리가 투자를 해도 괜찮을지 많이 헷갈리셨을 거예요. 복잡한 이야기 때문에 머리 아프셨나요? 제가 오늘 핵심만 쏙쏙 뽑아 쉽고 재미있게 알려드릴게요.

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준서울권 집값, 2017년 그 뜨거웠던 시절과 뭐가 다를까?

2017년 하면 떠오르는 부동산 시장의 기억이 있으실 거예요. 당시 서울과 그 주변 지역의 아파트 가격이 재건축에 대한 기대감과 낮은 금리 덕분에 엄청난 속도로 오르던 시기였죠. 너도나도 ""내 집 마련""과 ""투자""를 외치며 시장이 과열되기도 했답니다.

그런데 2025년 지금, 다시 그때와 비슷한 분위기가 감돌고 있어요. 서울 아파트 매매가격은 21주 연속 오름세를 보이고 있고, 특히 성동구와 마포구 같은 준서울권 지역은 역대 최고 상승률을 기록했다고 하더라고요. 마치 2017년의 데자뷔 같다고 느껴질 정도예요.

하지만 중요한 차이점이 하나 있어요. 2017년에는 규제가 상대적으로 덜했지만, 지금은 상황이 많이 다르다는 거죠. 2025년 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면서 대출 규제가 훨씬 깐깐해질 예정이고요, 일부 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 투자에 제약이 많아졌어요. 이런 규제들이 2017년 같은 무분별한 과열을 막는 브레이크 역할을 하고 있답니다.

그럼 여기서 잠깐! DSR과 토지거래허가구역이 뭔지 간단하게 설명해 드릴게요. DSR은 내가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금이 내 연봉에서 차지하는 비율을 말해요. 이 비율이 높으면 추가 대출이 어렵겠죠? 토지거래허가구역은 말 그대로 땅이나 아파트를 사고팔 때 지방자치단체의 허락을 받아야 하는 지역이에요. 함부로 사고팔지 못하게 하는 규제인 거죠.

이런 규제들이 있다는 건, 2017년처럼 마구잡이로 오르는 시장보다는 좀 더 안정적이고 선별적인 투자가 중요해졌다는 뜻이기도 해요. 무조건적인 ""영끌 투자""보다는 꼼꼼한 준비가 필요해진 거죠.

2025년, 지금 준서울권 집값 현황은 어떤가요?

데이터를 보면 지금 준서울권 집값의 상승세는 정말 눈에 띄어요. 특히 서울의 '한강벨트'로 불리는 성동구, 마포구, 광진구는 2025년 6월 기준으로 역대 최고 상승률을 기록했고요, 각각 0.99%, 0.98%까지 올랐다고 해요. 서울 전체 아파트 매매가격 상승률인 0.43%보다 훨씬 높은 수치죠.

서울 바로 옆 동네인 경기도의 분당(0.67%)과 과천(0.47%)도 예외는 아니었어요. 경기도 평균 상승률(0.05%)을 훨씬 웃도는 높은 상승률을 보이며 준서울권의 인기를 증명하고 있답니다. 이런 지역들은 서울 접근성이 뛰어나고 이미 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주뿐만 아니라 투자 목적으로도 꾸준히 인기가 많죠.

하지만 서울 내부에서도 강남권과 비강남권의 상승 양상이 조금 다르게 나타나는 점도 흥미로워요. 이는 지역별 입지 특성과 개발 호재, 그리고 가격 수준에 따라 투자자들의 선택이 달라지고 있다는 것을 보여줘요.

실제 사례를 보면 서울 성동구의 '서울숲더샵' 전용 84㎡는 2025년 6월에 단기간에 무려 1억원 이상 신고가를 갱신했다고 해요. 이런 사례를 보면 준서울권 인기 지역의 상승세가 얼마나 뜨거운지 실감할 수 있죠. 물론 이런 급등은 단기 변동성을 높일 수도 있으니 신중하게 접근해야 해요.

대출 규제, 투자의 발목을 잡을까요?

앞서 말씀드린 DSR 3단계 시행과 같은 대출 규제는 분명 투자의 큰 변수가 될 거예요. 대출을 받아서 투자하려던 분들에게는 진입 장벽이 높아지는 셈이니까요. 실제로 규제가 강화되면 대출에 기반한 투자 수요는 줄어들 가능성이 커요.

하지만 이 점을 다른 관점에서 보면, 대출 규제는 부동산 시장의 과열을 막고 가계 부채를 안정화하는 긍정적인 측면도 있어요. '빚내서 집 사는' 투기적인 수요가 줄어들면서, 집을 꼭 필요로 하는 무주택 실수요자들이 시장에 더 많이 참여할 기회가 생길 수도 있죠.

따라서 대출 없이 자금 조달이 가능한 투자자들에게는 오히려 유리한 시장이 될 수도 있다는 분석도 나와요. 정부가 시장을 안정시키려는 의지가 강하기 때문에, '규제 속에서 옥석 가리기'가 더욱 중요해지는 시점이라고 볼 수 있겠네요.

만약 대출을 계획하고 있다면, DSR 산정 방식과 규제 적용 시점을 꼼꼼히 확인하는 게 정말 중요해요. 미리 준비하지 않으면 원하는 대출을 받지 못해서 매수 기회를 놓치거나 계획에 차질이 생길 수도 있으니까요. 이 시점에서는 금융 전문가와 상담해보는 것도 좋은 방법이 될 거예요.

상업용 부동산도 심상치 않다는데, 준서울권에 어떤 영향을 줄까?

주거용 아파트 시장만 뜨거운 게 아니었어요. 2025년 1분기 국내 상업용 부동산 투자 규모가 무려 7조원을 넘어섰다고 해요. 그중에서도 대형 오피스 거래가 전체 투자의 74%를 차지하며 시장을 이끌었다고 하는데요.

특히 마곡 같은 수도권 준서울권 지역의 대형 오피스 매입이 활발했고, 외국인 투자자들까지 유입되면서 시장에 긍정적인 신호를 보내고 있어요. 이런 상업용 부동산 투자는 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있기 때문에 점점 더 인기를 얻고 있답니다.

주거용 부동산과 상업용 부동산은 분명 다른 시장이지만, 상업용 부동산 시장의 활기는 해당 지역의 경제 활동이 활발하다는 의미이기도 해요. 이는 곧 인구 유입과 일자리 창출로 이어질 수 있고, 장기적으로는 주거용 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있겠죠. 즉, 준서울권이 주거와 업무가 결합된 '살기 좋고 일하기 좋은' 지역으로 발전하고 있다는 신호로 볼 수 있어요.

장기적인 관점에서 준서울권 부동산, 투자는 가능할까?

그럼 이제 가장 중요한 질문에 답해볼까요? 장기적인 관점에서 준서울권 부동산에 투자를 해도 괜찮을까요? 결론부터 말씀드리면, 신중하게 접근한다면 여전히 매력적인 기회가 될 수 있다고 봐요.

준서울권은 서울 접근성이 뛰어나고, 인구 유입이 꾸준하며, 재개발·재건축 등 다양한 개발 호재가 끊이지 않는 곳이에요. 게다가 수도권 규제 완화에 대한 기대감도 꾸준히 제기되고 있죠. 이런 요소들은 장기적인 가치 상승의 기반이 될 수 있어요.

물론 조심해야 할 부분도 있어요. 정부 정책의 변화, 예상치 못한 금리 변동, 그리고 인구 구조 변화 같은 리스크 요인들도 분명히 존재하죠. 특히 DSR 3단계와 같은 규제는 시장의 단기적인 움직임을 주춤하게 만들 수도 있고요.

따라서 준서울권 부동산에 투자할 때는 단기적인 시세 차익보다는 중장기적인 관점에서 '가치 상승'에 초점을 맞추는 것이 현명한 방법이에요. 정부의 정책 변화를 꾸준히 주시하고, 본인이 투자하려는 지역의 개발 계획과 인프라 개선 여부를 꼼꼼하게 따져본다면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있을 거예요.

준서울권 집값은 단순히 오르는 것을 넘어, 규제와 맞물려 더욱 복잡한 양상을 띠고 있어요. 2017년의 느낌은 있지만, 그때와는 확실히 다른 시장이라는 점을 이해하는 것이 중요하겠죠? 현명한 선택으로 성공적인 투자를 하시길 바랍니다!